商業銀行加碼“開發貸”背後:年利率16%不是上限

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  就資産品質而言,截至今年中期,開發貸的風險仍十分可控,興業銀行今年中期的房地産業不良貸款率乾脆為零

  世界上不出無緣無故的愛,“親密度”長期以來有增無減的銀行業與房地産業自然也並非天生的同盟軍。

  中報數據顯示,16家上市銀行中,10家上市銀行房地産業對公貸款的規模和佔比“雙升”,另有4家規模上升佔比下降。銀行没人青睞開發貸,首要的原困 當然還是利益。《證券日報》記者查閱上市房企中報發現,次要企業今年到期銀行貸款的利率高達16%。

  不過,16%還不一定是房企從銀行融資的成本上限,另有仲介人士對本報記者表示,“全國一、二、三線城市的大型房地産開發項目,項目‘四證齊全’,房地産公司具有二級以上資質,我們就可否協助辦理某國有大行的開發貸,4五天放款”。不過其代價也是巨大的,據本報記者調查了解,銀行會在放款前直接扣除總額的15%後再放款,而仲介機構還要收取兩個百分點的仲介費,且貸款規模必須達到5億元以上。

  十家上市銀行開發貸

  規模和佔比“雙升”

  截至今年中期,16家上市銀行合計的房地産對公貸款規模為3.82萬億元,較去年年底的3.55萬億元增加了7.6%。

  據本報記者統計,16家上市銀行中,可否交通銀行和興業銀行的對公業務領域的房地産業出现 了規模上的下降:交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元,佔比(佔上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%;興業銀行由去年年底的1851億元降至1549億元,佔比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外,華夏銀行、寧波銀行、建設銀行、工商銀行四家銀行雖然規模不出下降,否则房地産業貸款佔比下降。

  其餘十家上市銀行房地産業對公貸款的規模和佔比“雙升”。國有大行中,中國銀行餘額最高,達到7002億元,佔其貸款和墊款總額的百分比為8.31%;工商銀行和建設銀行的餘額同樣超過了8000億元。

  股份制銀行中,招商銀行的房地産業對公貸款老是發力,不僅規模從去年年底的1311億元好快增至今年中期的1809億元,佔比更是從5.97%猛增至7%。不過,就規模而言,民生銀行的房地産業貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位,為1885億元,佔比由去年年底的10.52%增至11.11%;排在其後的是浦發銀行,貸款額為1740億元,佔比為9.16%。

  從資産品質而言,截至今年中期,開發貸的風險仍十分可控。以民生銀行為例,該行今年中期房地産業不良貸款的佔比由去年年底的3.16%降至1.92%。

  招商銀行房地産業貸款雖然增勢迅猛,但截至今年中期的不良貸款率為0.51%,低於大多數这种行業。此外,浦發銀行的房地産業不良貸款率為0.3%,而興業銀行的房地産業不良貸款率則乾脆為零。

  房企中報披露資金價格

  16%年利率“驚艷亮相”

  銀行對於開發貸的青睞有加,甚至是難捨難分也確實“事出有因”,其核心還是“價格”。要尋找開發貸的價格中樞,上市房企的財報無疑是個好選擇。

  記者查閱多份上市房企中報發現,房企的銀行融資成本差距非常大。大型房企以及央企和國企的融資成本相對較低,而中小型民營上市房企的融資成本則高得驚人。

  以北京城建為例,其國企的背景顯然為該公司獲得較低價格銀行貸款提供了前提。今年上五天,該公司獲得的兩筆銀行貸款(期限均為三年)的年化利率分別為6.15%和6.765%。其中,6.15%恰為目前一至三年期貸款的基準利率,而6.765%的利率則為基準利率上浮10%。五天報顯示,借款人實際上是北京城建的子公司,北京城建負責提供連帶責任保證。

  從行業背景來看,今年上五天有關“多家銀行暫停地産開發貸”的傳言曾在二級市場引發恐慌,2月24日地産股領跌大盤:板塊指數跌幅超過5%,格力地産、上實發展、華夏幸福等跌停,保利地産、招商地産大跌逾8%,金地集團重挫7%,萬科A跌逾6%。當時,銀行方面否则得不紛紛對傳言進行緊急回應。2月24日晚,最先被爆出疑似停貸的興業銀行正式發佈公告稱,“所停辦夾層融資業務規模在本行業務中佔比極小,對本行經營不出實質性影響”。其後,招商銀行、民生、交行、建行、中行、農行等網站隨即發佈公告稱,房貸業務老是正常開展,從未停止相關業務。此外,中信銀行、浦發銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應,表示並未出臺新的房地産貸款調整政策。

  在停貸傳言侵襲的大環境下,北京城建能夠獲得較基準利率上浮最高不超過10%的貸款利率,可見銀行對於其優質客戶屬性的認定比較一致。與北京城建類似,保利地産、萬科等大型房企或央企、國企的銀行貸款成本也大致在基準利率至7%之間。

  相對而言,民營企業的銀行融資成本要高出这种这种。上市房企榮豐控股的五天報顯示,該公司今年2月份到期的一筆長期借款的利率為16%,從借款銀行的分行所在地來看,該筆貸款的實際發生地應為湖北省武漢市。此外,另一家股份制銀行吉林省長春地區支行給予榮豐控股的貸款利率則為9.8%。

  仲介承諾“4五天放款”

  實際資金成本高企

  “全國一、二、三線城市的大型房地産開發項目,項目‘四證齊全’,房地産公司具有二級以上資質,我們就可否協助辦理某國有大行的開發貸,4五天放款”,資金仲介李女士(化名)在本報記者暗訪時表示。

  所謂的“四證齊全”,是指房地産項目獲得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證。

  房企“二級資質”的要求包括:註冊資本不低於800萬元;從事房地産開發經營3年以上;近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上,否则累計完成與此相當的房地産開發投資額;連續3年建築工程品質合格率達80%;上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上,否则完成與此相當的房地産開發投資額;有職稱的建築、結構、財務、房地産及有關經濟類的專業管理人員不少於20人;工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;具有完善的品質保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅品質保證書》和《住宅使用説明書》制度;未發生過重大工程品質事故。

  從上述條件來看,仲介李女士所提出的貸款門檻雖然不低,否则卻不一定能夠與銀行的房地産業“白名單”吻合。

  “貸款的起始額度為五億元,但優點是放款快、利率低(基準利率),且不會佔用分行的信貸額度,否则由總行直接開通道”,李女士介紹稱。不過,李女士也表示,“客戶可否拿到一次要貸款,銀行會在放款前一次性扣款15%,而其所在的仲介也要收取兩個百分點的仲介費”。也否则説,客戶否则貸款10億元,期限一年,則可否實際使用其中的8.3億元,期滿後歸還10億元並支付0.615億元的利息,其對應的資金實際成本應為:(10.615-8.3)/8.3,計算結果為27.89%。

  “客戶可否選擇借款三年”,李女士對此表示。《證券日報》記者按照貸款期限最高三年計算,則借款人的資金成本也達到了年化14.24%,計算公式為:(0.615×3+10-8.3)/(8.3×3)。

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